Baux commerciaux

LE BAIL COMMERCIAL, SON LOYER ET SON RENOUVELLEMENT

1) Durée du bail

Pour prétendre  au statut des baux  commerciaux   le bail  doit porter sur un local dans lequel est exploité  soit  un fonds de commerce, un fonds artisanal ou  un fonds industriel.

La  durée  du bail ne peut être inférieure à 9 ans  (mais elle peut être supérieure).

Le bailleur ne peut mettre fin au bail avant les 9 ans  mais par contre le locataire peut résilier le bail  à chaque période triennale en  délivrant un congé au moins  6 mois avant la date anniversaire.

2) Le renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.

Dans les 6 mois qui précédent la fin du bail, le bailleur doit délivrer au locataire  un congé avec  offre d’un nouveau bail avec un nouveau loyer.

-Si le  locataire ne réagit pas il est censé accepté le nouveau contrat de bail et son loyer.

-Si le locataire accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du nouveau loyer il faudra saisir  la commission  départementale de conciliation.

-Si le bailleur n’a pas  délivre  ce congé avec offre du nouveau bail dans les délais et forme prévus par la Loi,  le locataire  peut demander  dans les 6 mois  qui précédent l’expiration du bail  ou à tout moment de sa reconduction, le renouvellement du bail.

-Si personne ne réagit le contrat de bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions.

Cependant, passé le délai de 12 ans  le loyer n’est plus  plafonné  et  il pourra  être fixé à la valeur locative.

En cas de refus de renouvellement par le bailleur, il devra, sauf exception, verser au locataire une indemnité (indemnité d’éviction)  qui sera égale au préjudice causé et qui comprend la valeur  du fonds de commerce  augmentés des frais de déménagement et de réinstallation.

Dans la majorité des cas la valeur de cette indemnité sont contestée et une procédure devant les Tribunaux avec désignation d’un expert judiciaire sera alors nécessaire  pour  fixer le montant de cette indemnité d’éviction.

3) La fixation du loyer renouvelé

Le loyer  peut normalement être révisé tous les 3 ans  (révision triennale) à la demande du bailleur ou du locataire  en respectant la règle du plafonnement.

Le point de départ du délai est de  3  ans  à compter de  l’entrée en  jouissance effective du locataire dans les locaux et non pas à la date d’établissement du contrat de bail qui peut être différente.

Du fait de ce plafonnement l’augmentation ou la diminution  du loyer  ne peut excéder  la variation de l’indice INSEE du coût de la construction  ou l’ILC  indice des loyers commerciaux.

Cependant il est possible de déroger à cette règle du plafonnement   lorsque les facteurs locaux de commercialité (transformation du quartier,  apport de population, nouveaux moyens de transport….)  ont entrainé une variation  de plus de 10 % de la valeur locative.

Le nouveau loyer devra donc correspondre à la nouvelle valeur locative et ce indépendamment  du fait que la valeur  de l’indice de la construction  ait  augmenté ou baissé.

Lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans,  la règle du plafonnement  ne s’applique pas et le nouveau loyer devra donc correspondre à la valeur locative.

La demande de révision du loyer doit être effectuée  soit par lettre recommandée avec accusé de réception  soit par acte d’Huissier de Justice.

Le plafonnement ne s’appliquera pas  pour  certains locaux :

  • Terrains nus,
  • Locaux monovalents (hôtel, salle de spectacle,  établissement d’enseignement …)
  • Locaux à usage de bureaux

Bernard BAYLE-BESSON Avocat