Achat & Vente d'immeubles

LA VENTE  DE BIENS  IMMOBILIERS

Dans le cadre d’une vente immobilière il peut avoir deux actes :

Le compromis de vente (appelé également sous-seing-privé) et la promesse de vente.

I) La Promesse de vente

Dans ce cas le vendeur est le seul à s’engager pour la vente de son bien, il s’engage à réserver le bien à l’acquéreur pour un prix et un délai fixé par les deux parties.

En échange de cette promesse de vente, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation qui correspond généralement à 10 % du prix de vente du bien immobilier.

Cette somme est consignée soit chez le notaire, l’avocat, ou l’agent immobilier.

Si la promesse se fait sous-seing-privé l’acheteur doit l’enregistrer auprès du service des impôts dans un délai maximum de 10 jours faute de quoi elle sera considérée comme nulle.

Dans cette promesse il est prévu  pour l’acquéreur un délai pour lever l’option.

C’est à partir de ce moment que la vente est effective.

Que se passe-t-il si la vente ne se réalise pas ?

Il y a trois hypothèses :

1) Le vendeur se retire de la vente avant que l’acheteur ne lève l’option

Dans ce cas l’acheteur récupère son indemnité d’immobilisation 

Si entre-temps l’acheteur a levé l’option il peut également demander des dommages et intérêts au vendeur.

2) Si l’acheteur ne lève pas l’option dans les délais fixés dans la promesse

Il peut tout à fait se retirer de la vente mais le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation, sauf si cela est dû à la non réalisation d’une condition suspensive (exemple : non obtention du financement bancaire).

3) Le vendeur refuse la vente alors que l’acheteur a déjà levé l’option

L’acheteur récupère son indemnité d’immobilisation

Il peut saisir le tribunal pour que celui-ci prononce la vente forcée et peut également demander des dommages et intérêts

II) Le compromis de vente

Dans ce contrat les deux parties s’engagent définitivement dès la signature du compromis ce qui est différent de la promesse de vente.

L’acte authentique qui est passé généralement entre trois et quatre mois après la signature du compromis n’est que la réitération de ce dernier

L’acquéreur verse également un dépôt de garantie qui est en règle générale de 5  % du prix de vente

Depuis la Loi Macron  du mois d’août 2015 l’acheteur d’un bien à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du sous-seing privé.

Le délai est de 14 jours pour une vente à distance ou conclue à la suite d’un démarchage.

Si l’acheteur use de sa faculté de rétractation dans les 10 jours Il récupère son indemnité d’immobilisation.

-Si la rétractation se fait après les 10 jours :

L’acheteur perd son dépôt de garantie sauf si la rétractation résulte de la non réalisation d’une condition suspensive

Le vendeur peut saisir le tribunal pour demander une vente forcée et peut également demander des dommages intérêts.

Me BAYLE BESSON Avocat