LE BAIL COMMERCIAL , SON LOYER ET SON RENOUVELLEMENT

1) Durée du bail

Pour prétendre au statut des baux commerciaux le bail doit porter sur un local dans lequel est exploité soit un fonds de commerce , un fonds artisanal ou un fonds industriel.

La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans ( mais elle peut être supérieure ).

Le bailleur ne peut mettre fin au bail avant les 9 ans mais par contre le locataire peut résilier le bail à chaque période triennale en délivrant un congé au moins 6 mois avant la date anniversaire.

2 ) Le renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial.

Dans les 6 mois qui précédent la fin du bail , le bailleur doit délivrer au locataire un congé par voie d’huissier avec offre d’un nouveau bail avec un nouveau loyer.

-Si le locataire ne réagit pas il est censé accepté le nouveau contrat de bail et son loyer.

-Si le locataire accepte le principe du renouvellement mais conteste le montant du nouveau loyer il faudra saisir la commission départementale de conciliation.

-Si le bailleur n’a pas délivre ce congé avec offre du nouveau bail dans les délais et forme prévus par la Loi , le locataire peut demander dans les 6 mois qui précédent l’expiration du bail ou à tout moment de sa reconduction, le renouvellement du bail.

-Si personne ne réagit le contrat de bail est reconduit tacitement aux mêmes conditions .

Cependant , passé le délai de 12 ans le loyer n’est plus plafonné et il pourra être fixé à la valeur locative.

En cas de refus de renouvellement par le bailleur , il devra , sauf exception, verser au locataire une indemnité ( indemnité d’éviction) qui sera égale au préjudice causé et qui comprend la valeur du fonds de commerce augmentés des frais de déménagement et de réinstallation.

Dans la majorité des cas la valeur de cette indemnité est contestée et une procédure devant les Tribunaux avec désignation d’un expert judiciaire sera alors nécessaire pour fixer le montant de cette indemnitéd’éviction.

3) La fixation du loyer renouvelé

Le loyer peut normalement être révisé tous les 3 ans ( révision triennale) à la demande du bailleur ou du locataire en respectant la règle du plafonnement .

Le point de départ du délai est de 3 ans à compter de l’entrée en jouissance effective du locataire dans les locaux et non pas à la date d’établissement du contrat de bail qui peut être différente.

Du fait de ce plafonnement l’augmentation ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction .

Cependant il est possible de déroger à cette règle du plafonnement lorsque les facteurs locaux de commercialité ( transformation du quartier, apport de population, nouveaux moyens de transport….) ont entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Le nouveau loyer devra donc correspondre à la nouvelle valeur locative et ce indépendamment du fait que la valeur de l’indice de la construction ait augmenté ou baissé.

Lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans , la règle du plafonnement ne s’applique pas et le nouveau loyer devra donc correspondre à la valeur locative.

La demande de révision du loyer doit être effectuée soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par acte d’Huissier de Justice.

Le plafonnement ne s’appliquera pas pour certains locaux :

Terrains nus,

Locaux monovalents ( hôtel , salle de spectacle, établissement d’enseignement …)

Locaux à usage de bureaux

Bernard BAYLE-BESSON

Avocat