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LES   NOUVELLES   REGLES   DU    BAIL     COMMERCIAL  DEPUIS

LA LOI    DU 18 JUIN 2014

 

  1. Les Indices

Depuis le  01 septembre  2014  Les  loyers des nouveaux baux commerciaux conclus ou  faisant l’objet d’un renouvellement  ne peuvent plus faire référence  à l’indice du coût de la construction .

Il faut désormais faire application soit de l’indice des loyers commerciaux  ( ILC)   ou  de l’indice des activités du tertiaire  ( ILAT) .

Ces deux indices étant plus favorables aux locataires .

Cela ne s’applique que pour le calcul des  loyers  lors de la révision triennale  et  lors du renouvellement  du bail.

 

  1. Le loyer renouvelé

Lors du renouvellement du contrat de bail ,  le bailleur  appliquait au loyer  renouvelé  l’indice prévu au contrat  sauf en cas de modifications notables des  facteurs de commercialité ou le loyer était fixé à la valeur locative.

C’est ce qu’on appelle le déplafonnement.

Cette valeur locative était généralement fixée en tenant compte des loyers  des locaux équivalents  dans le voisinage .

Depuis  le 01 septembre 2014  le nouveau loyer renouvelé  ne peut dépasser 10 % par an  du loyer acquitté l’année précédente.

 

  1. Etat des lieux

Un état des lieux d’entrée et de sortie doit désormais être  établi  soit entre les parties soit en cas de désaccord par un huissier de justice à frais partagés.

Un inventaire précis et limitatif  répartissant entre les parties le partage des charges  , impôts , taxes et redevances doit être établi et inséré au contrat de bail.

 

  1. IV) Droit de préférence

 

La bailleur qui souhaite vendre son local doit le proposer en priorité à son locataire

 

V ) Congé donné par le locataire

Le locataire ne peut donner  de congé pour quitter les lieux qu’après chaque  période triennale .

Parfois le contrat de bail prévoyait une clause selon laquelle le congé ne pouvait  pas être donné  après la première période triennale .

Désormais une telle clause  n’est plus valable sauf pour les contrats de plus de 9 ans.

 

  1. VI) Bail dérogatoire

Pour déroger au statuts des baux commerciaux ,  il est possible de passer un contrat de bail de courte durée d’une durée maximale de 24 mois.

Désormais le délai passe de 24 mois  à 3 ans .

 

VII)  Clause de solidarité

En cas de cession de bail , le cédant  (ancien locataire)  restait redevable solidairement avec  le nouveau preneur du paiement des loyers jusqu’à la fin du bail.

Désormais cette obligation solidaire est limitée  à 3 ans .

 

Me  Bernard BAYLE-BESSON

Avocat

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